La SCPI LOG IN dévoile son rapport détaillé du 4e trimestre 2025

Le secteur de l’immobilier logistique européen confirme sa résilience et son attractivité exceptionnelle à l’aube de l’année 2026. Dans ce contexte de mutation économique, la SCPI LOG IN, pilotée par la société de gestion Theoreim, vient de lever le voile sur les résultats de son rapport détaillé pour le 4e trimestre 2025. Ce document stratégique témoigne d’une dynamique de croissance soutenue, marquée par une collecte robuste et une expansion géographique particulièrement ciblée à travers l’Europe. Tandis que les marchés financiers scrutent les indicateurs de rendement, ce véhicule de placement se distingue par une gestion prudente, privilégiant l’absence d’endettement et la sélection d’actifs industriels à haute valeur ajoutée.

L’année 2025 s’achève ainsi sur une note d’excellence, consolidant le patrimoine de la SCPI à travers six pays européens et affichant des indicateurs opérationnels au beau fixe, avec une performance financière globale de 8,21 %. Cette réussite ne doit rien au hasard : elle repose sur une conviction forte selon laquelle l’industrie et la logistique sont les piliers de la souveraineté économique européenne. Pour les épargnants, cette solution d’épargne permet de conjuguer revenus immédiats et perspectives de valorisation à long terme, tout en bénéficiant d’une protection naturelle contre l’inflation grâce à l’indexation des loyers.

• 📈 Performance globale 2025 : Un taux de 8,21 % intégrant rendement et revalorisation.
• 💰 Taux de distribution : 6,21 % brut pour l’exercice 2025, dépassant les objectifs initiaux.
• 🌍 Expansion Européenne : 19 actifs répartis dans 6 pays (Allemagne, Italie, Espagne, UK, Irlande, Pologne).
• 🏢 Occupation maximale : Un Taux d’Occupation Financier (TOF) maintenu à 100 %.
• 🛡️ Prudence financière : Aucun recours à l’endettement bancaire (0 % de LTV).
• 🔬 Diversification thématique : Incursion réussie dans les Life Sciences (6 % du portefeuille).
• 🌱 Engagement ESG : Première SCPI durable thématique au palmarès DeepTinvest.

Analyse de la performance financière et des records de distribution de la SCPI LOG IN

L’analyse du rapport détaillé du dernier trimestre révèle une santé financière insolente pour la SCPI LOG IN. En 2026, l’investisseur avisé cherche avant tout des actifs capables de générer du flux de trésorerie sans subir les aléas des taux d’intérêt. Avec un taux de distribution brut de 6,21 % pour l’année 2025, le fonds se place dans le peloton de tête des solutions d’investissement immobilier. Cette performance est d’autant plus remarquable qu’elle s’accompagne d’une revalorisation du prix de la part, passé de 250 € à 255 € en novembre dernier. Pour comprendre l’intérêt d’un tel placement, il est souvent utile d’accéder aux simulateurs SCPI afin de projeter ses revenus futurs de manière concrète.

Prenons l’exemple de Marc, un cadre de 50 ans cherchant à préparer sa retraite. En investissant dans LOG IN, il profite d’une stratégie « full equity ». Cela signifie que la gestion patrimoniale de Theoreim exclut tout recours au crédit. Dans un marché où le coût de la dette a pu fragiliser certains acteurs, cette approche sécurise le dividende. Chaque euro versé par les locataires revient directement aux associés, après déduction des frais de gestion, sans être capté par des intérêts bancaires. C’est une pureté de rendement qui séduit de plus en plus de foyers français souhaitant protéger leur pouvoir d’achat.

La valeur de reconstitution, qui s’établit désormais à 266,50 €, montre que le prix de souscription de 255 € reste très attractif. Les nouveaux entrants achètent littéralement un patrimoine immobilier en dessous de sa valeur réelle estimée par les experts indépendants. Cette décote est un moteur de performance supplémentaire pour l’avenir. Pour ceux qui souhaitent approfondir la question des frais, consulter des articles sur la SCPI sans frais entrée permet de comparer les structures de coûts des différents véhicules du marché.

La régularité des distributions est assurée par la qualité des baux. En logistique, les contrats sont souvent signés pour des durées fermes dépassant les 9 ou 10 ans. Cette visibilité est le graal de la gestion patrimoniale. Au 4e trimestre 2025, la SCPI a encore démontré sa capacité à collecter massivement (23,5 millions d’euros), prouvant que le message de solidité envoyé par Theoreim est parfaitement reçu par le marché. En 2026, la confiance est le premier actif d’un fonds immobilier, et LOG IN en dispose en abondance.

L’indexation des loyers sur l’inflation européenne joue également un rôle de bouclier. Contrairement à d’autres placements à revenus fixes, les dividendes de la SCPI ont tendance à suivre la hausse des prix à la consommation. C’est un argument de vente majeur pour tout conseiller souhaitant orienter ses clients vers un SCPI performance placement de premier ordre. La stabilité du capital, couplée à un rendement élevé, définit aujourd’hui le nouveau standard de l’excellence en pierre-papier.

Une stratégie de gestion sans dette pour une sécurité accrue

Pourquoi l’absence de dette est-elle devenue un argument de vente si puissant en 2026 ? Tout simplement parce qu’elle élimine le risque de taux. La SCPI LOG IN utilise exclusivement ses fonds propres pour acquérir des immeubles. Cette agilité permet de négocier des prix d’achat plus agressifs auprès de vendeurs pressés qui privilégient la certitude d’une transaction « cash » sans condition suspensive de financement. C’est ainsi que Theoreim parvient à capter des rendements à l’acquisition supérieurs à 7 %.

Cette discipline financière protège les associés contre une éventuelle baisse de la valeur des actifs qui pourrait être déclenchée par des tensions sur le crédit. Pour un épargnant, c’est la garantie que son capital n’est pas « leveragé » (endetté). Pour bien débuter investissement SCPI, il est crucial de comprendre ce ratio d’endettement. Chez LOG IN, il est de 0 %, ce qui constitue une anomalie positive dans le paysage actuel, offrant une sérénité totale aux 5 138 associés du fonds.

L’expansion européenne et les acquisitions stratégiques du 4e trimestre

Le rapport détaillé du 4e trimestre met en lumière une activité transactionnelle intense. La SCPI LOG IN a déployé 26,7 millions d’euros sur cette seule période. L’Europe est son terrain de jeu, et chaque pays est sélectionné pour ses fondamentaux industriels. En 2026, posséder des murs d’usines ou d’entrepôts en Allemagne ou au Royaume-Uni n’est pas seulement un choix financier, c’est un choix stratégique lié à la réindustrialisation du continent. L’acquisition d’un site en Écosse, à Cumbernauld, illustre parfaitement cette volonté de diversification géographique.

L’Espagne a également été un moteur de croissance ce trimestre avec deux signatures majeures à Séville et Pampelune. Ces actifs, loués pour des durées de 10 à 15 ans, sont le socle des futurs dividendes. Le rendement moyen de ces nouvelles acquisitions frôle les 7,10 %, ce qui est nettement supérieur à la moyenne du marché. Cela démontre la capacité des équipes de Theoreim à dénicher des pépites hors des sentiers battus. Pour les investisseurs, cette diversification est une barrière contre les risques locaux. Si un marché ralentit, les autres compensent.

L’un des leviers utilisés est le « Sale and Leaseback ». Cette technique consiste à racheter les murs d’une entreprise saine qui souhaite libérer du capital pour son développement. En échange, l’entreprise signe un bail de très longue durée avec la SCPI. C’est une relation gagnant-gagnant. L’industriel reste dans ses murs et se concentre sur sa production, tandis que l’épargnant sécurise un loyer pérenne. Cette approche est au cœur du succès de LOG IN, qui gère désormais 19 immeubles dans 6 pays différents.

La logistique européenne est en pleine mutation. Avec l’essor du e-commerce et la nécessité de stocks de proximité pour éviter les ruptures de chaîne d’approvisionnement, la demande pour des surfaces de stockage de qualité est à son comble. En 2026, le taux de vacance dans ce secteur est proche de zéro dans les zones stratégiques. C’est ce qui permet à LOG IN d’afficher un TOF de 100 %. Pas un mètre carré n’est inutilisé, chaque brique travaille pour le rendement des associés. Pour ceux qui s’intéressent aux opportunités transfrontalières, l’étude de l’ immobilier non coté europe confirme cette tendance lourde.

Pour un conseil et un accompagnement optimal dans la constitution d’un portefeuille européen, il est recommandé de se rapprocher d’experts capables d’analyser les conventions fiscales. En effet, investir à l’étranger via une SCPI permet souvent d’alléger la pression fiscale sur les revenus distribués, car les impôts sont payés à la source dans le pays d’origine de l’immeuble, évitant ainsi les prélèvements sociaux français sur une partie du rendement. C’est un avantage comparatif indéniable pour la gestion patrimoniale de long terme.

Focus sur l’actif de Bovolone : un modèle d’excellence opérationnelle

L’actif italien situé à Bovolone, près de Vérone, est une vitrine du savoir-faire de Theoreim. Ce bâtiment n’est pas une simple boîte de stockage. Il s’agit d’un centre logistique de pointe, certifié LEED Gold. Cette certification environnementale garantit une consommation d’énergie réduite et une gestion optimisée des ressources. En 2026, la valeur verte d’un bâtiment est sa meilleure assurance contre l’obsolescence. Un bâtiment polluant ou énergivore sera bientôt impossible à louer ou à revendre à un bon prix.

À Bovolone, la mise en service d’une centrale photovoltaïque en fin d’année 2025 permet non seulement de réduire l’empreinte carbone du locataire, mais aussi de valoriser l’actif sur le long terme. Ce type d’initiative ESG est scruté par les investisseurs institutionnels et les épargnants particuliers de plus en plus soucieux de l’impact de leur argent. En étant élue première SCPI durable, LOG IN transforme l’engagement éthique en performance financière concrète pour ses membres.

Logistique vs Bureaux : Pourquoi LOG IN surperforme en 2026

Le débat entre les différentes classes d’actifs immobiliers n’a jamais été aussi tranché qu’en 2026. Alors que l’immobilier de bureau doit faire face aux défis du télétravail hybride et à la réduction des surfaces par les grandes entreprises, la logistique et les locaux d’activités connaissent un âge d’or. La SCPI LOG IN a fait le choix de la logistique dès sa création, anticipant ce besoin vital de l’économie réelle. On peut changer de bureau pour un espace de coworking, mais on ne peut pas fabriquer des pièces automobiles ou stocker des médicaments dans le « cloud ».

L’usage est le socle de la valeur. Dans les locaux occupés par les locataires de LOG IN, l’outil immobilier est indissociable du processus de production. Cela crée une inertie locative extrêmement forte. Un locataire industriel investit souvent des millions d’euros dans ses machines fixes à l’intérieur du bâtiment. Il ne quittera pas les lieux à la première occasion. Cette fidélité se traduit par des baux longs et une vacance quasi inexistante. Pour en savoir plus sur les dynamiques de marché, lire un SCPI guide complet est essentiel.

La logistique bénéficie également d’une rareté foncière organisée. Avec les lois sur le « Zéro Artificialisation Nette » (ZAN) en France et des régulations similaires en Allemagne ou en Italie, construire de nouveaux entrepôts devient un parcours du combattant. Cette rareté mécanique pousse les loyers à la hausse. Pour la SCPI LOG IN, qui détient déjà un patrimoine de qualité, c’est une garantie de valorisation automatique. Ses murs valent de plus en plus cher car ils sont irremplaçables sur leurs marchés respectifs.

De plus, la gestion thématique de LOG IN s’étend désormais aux « Life Sciences ». Avec 6 % du portefeuille dédié à la santé et aux laboratoires, le fonds capte une croissance déconnectée des cycles de consommation. En 2026, la santé est un secteur prioritaire. Les laboratoires de recherche exigent des installations techniques très spécifiques, ce qui renforce encore la captivité des locataires. C’est une diversification intelligente qui apporte une couche de sécurité supplémentaire à l’investissement global.

En comparaison, les bureaux traditionnels souffrent d’une rotation plus élevée des locataires et de coûts de rénovation (« capEx ») beaucoup plus lourds pour répondre aux nouvelles normes environnementales. En logistique, les structures sont plus simples, les toitures peuvent être louées pour du solaire, et l’entretien est souvent à la charge directe du locataire. C’est cette efficacité opérationnelle qui permet de maintenir un rendement élevé pour l’associé final, tout en conservant une structure de frais légère.

La montée en puissance des Life Sciences dans le portefeuille

L’incursion dans les sciences de la vie marque une étape clé dans le développement de la SCPI. Ce segment regroupe des actifs de production pharmaceutique, des centres de recherche biotechnologique et des laboratoires d’analyses. En 2026, l’Europe cherche à rapatrier ses capacités de production de médicaments. Les besoins en surfaces spécialisées explosent. Ces actifs offrent des rendements souvent supérieurs à la logistique classique tout en présentant un profil de risque extrêmement bas.

Les locataires des Life Sciences signent des baux de très longue durée, car le coût du déménagement d’un laboratoire est prohibitif. Pour LOG IN, c’est une aubaine qui permet de lisser les revenus. En intégrant ces actifs, la SCPI ne se contente plus d’être un acteur du stockage ; elle devient un partenaire de l’innovation européenne. Pour ceux qui s’intéressent aux SCPI innovantes, consulter les informations sur SCPI Iroko Transitions peut offrir des points de comparaison intéressants sur la thématique de la transition économique.

La confiance des investisseurs et la solidité de la collecte en 2025

Le succès d’une SCPI se mesure à la fidélité de ses associés. En 2025, la SCPI LOG IN a vu son nombre d’associés bondir de 81 %, pour atteindre 5 138 membres. Cette croissance fulgurante témoigne de la pertinence du positionnement « Industrie & Europe ». La collecte brute totale sur l’exercice a dépassé les 68 millions d’euros. Ce flux régulier de capitaux permet à Theoreim de continuer à saisir des opportunités sans jamais avoir à attendre un accord bancaire. Pour le conseiller que je suis, c’est un gage de réactivité phénoménal sur le terrain.

La capitalisation totale s’élève désormais à 234,2 millions d’euros au 31 décembre 2025. Malgré cette montée en puissance, la fluidité du marché secondaire est restée parfaite. Il n’y a pas de parts en attente de retrait significatif, ce qui prouve que les investisseurs sont là pour le long terme. Pour ceux qui s’inquiètent de la disponibilité de leur capital, comprendre comment débloquer liquidité SCPI est rassurant, car LOG IN affiche une santé de fer sur ce point.

Un autre indicateur de solidité est le Report à Nouveau (RAN). Il s’agit d’une réserve de bénéfices non distribués que la société de gestion met de côté pour les « jours de pluie ». À la fin 2025, le RAN de LOG IN s’établit à 2,13 € par part. Cela représente plusieurs mois de dividendes d’avance. En cas de départ imprévu d’un locataire ou de travaux exceptionnels, la SCPI peut puiser dans cette réserve pour maintenir le niveau de distribution versé aux épargnants. C’est une gestion « en bon père de famille » qui rassure les foyers cherchant des revenus stables pour leur gestion patrimoniale.

La transparence est également au cœur de la relation avec les associés. Le rapport détaillé fournit des informations exhaustives sur chaque acquisition, les rendements acte en main et les perspectives de relocation. En 2026, l’investisseur est de plus en plus éduqué et exige des comptes clairs. Theoreim l’a bien compris en produisant des bulletins trimestriels qui sont des modèles de pédagogie. Pour ceux qui veulent optimiser leur stratégie, explorer des investir SCPI astuces peut aider à maximiser les bénéfices de cette transparence.

Enfin, la SCPI bénéficie d’une dynamique de marché porteuse. La remontée des prix de parts dans le secteur logistique, alors que d’autres secteurs stagnent, attire les capitaux en quête de croissance. LOG IN n’est plus seulement un placement de rendement ; c’est devenu un placement de valorisation. Chaque trimestre, le patrimoine s’apprécie, augmentant la valeur de la part pour les porteurs historiques. C’est le cercle vertueux de la pierre-papier bien gérée.

La gestion du Report à Nouveau (RAN) : un bouclier contre l’incertitude

Le RAN est souvent négligé par les épargnants, mais c’est pourtant l’un des chiffres les plus importants du rapport détaillé. Disposer de 2,13 € de réserve par part offre une flexibilité totale à la société de gestion. Si 2026 devait connaître une volatilité économique imprévue, LOG IN serait capable de maintenir son taux de distribution sans fléchir. C’est cette sécurité qui permet aux retraités qui dépendent de ces revenus de dormir sur leurs deux oreilles. La prudence d’aujourd’hui fait la richesse de demain.

FAQ sur la SCPI LOG IN et ses performances

Quel a été le rendement réel de la SCPI LOG IN en 2025 ?

Le taux de distribution brut s’est élevé à 6,21 %. Toutefois, si l’on inclut la revalorisation du prix de la part, la performance globale pour l’associé atteint 8,21 % sur l’ensemble de l’exercice 2025.

Pourquoi investir dans la logistique européenne en 2026 ?

La logistique bénéficie d’une demande locative forte liée au e-commerce et à la réindustrialisation, alors que l’offre de nouveaux bâtiments est limitée par les contraintes environnementales, garantissant une hausse structurelle des loyers.

La SCPI LOG IN utilise-t-elle le crédit pour acheter ses immeubles ?

Non, la stratégie de Theoreim pour LOG IN repose sur une absence totale d’endettement bancaire (0% de LTV). Tous les achats sont effectués au comptant grâce à la collecte des épargnants, ce qui élimine le risque de taux d’intérêt.

Quelle est la fiscalité appliquée sur les revenus de la SCPI ?

Étant une SCPI européenne, une grande partie des revenus provient de l’étranger (Allemagne, Italie, Espagne, etc.). Ces revenus bénéficient de conventions fiscales internationales qui permettent souvent d’éviter la double imposition et de réduire le prélèvement social français de 17,2 %.

En conclusion, les chiffres du rapport détaillé pour le 4e trimestre 2025 confirment que la SCPI LOG IN est l’un des véhicules les plus performants et les plus sûrs de sa catégorie. Que vous cherchiez à diversifier votre patrimoine à l’international ou à générer des revenus immédiats sans endettement, cette SCPI offre des garanties rares sur le marché actuel. L’année 2026 s’annonce comme celle de la confirmation pour ce géant de la logistique durable.

Il est important de prendre RDV avec un conseiller financier avant tout investissement afin de s’assurer que ce support correspond à vos besoins et à votre situation fiscale.

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