L’année 2025 s’est refermée sur une note d’optimisme particulièrement marquée pour les acteurs de la pierre-papier, et les derniers chiffres de la SCPI Eurovalys viennent confirmer cette tendance avec une vigueur qui force le respect. Dans un paysage économique où la visibilité a longtemps fait défaut, ce véhicule emblématique, géré avec maestria par Advenis Real Estate Investment Management, a su maintenir une trajectoire de croissance exemplaire. Affichant une performance financière qui surclasse nombre de ses concurrents, le fonds témoigne d’une maîtrise opérationnelle de haut vol. Avec une collecte brute en progression de 49 % par rapport au trimestre précédent, Eurovalys prouve que le marché immobilier allemand demeure, en 2026, la destination refuge par excellence pour les épargnants en quête de rendement et de sécurité. Ce rapport du quatrième trimestre 2025 n’est pas qu’une simple compilation de données comptables ; il est le récit d’une stratégie de gestion de patrimoine millimétrée, capable de transformer les mutations macroéconomiques en vecteurs de profitabilité. Entre le maintien d’un dividende attractif et une dynamique locative qui ne faiblit pas, la SCPI s’impose comme le pilier incontournable de tout portefeuille diversifié tourné vers l’outre-Rhin, offrant une lecture essentielle pour décrypter les enjeux de l’immobilier tertiaire européen cette année.
- 🚀 Collecte Record : Une hausse spectaculaire de 49 % de la collecte brute au 4e trimestre 2025, signe d’une confiance renouvelée des investisseurs.
- 📉 Liquidité Maîtrisée : Une baisse de 5.8 % des parts en attente de retrait, prouvant la fluidité exceptionnelle du marché secondaire.
- 🏢 Patrimoine Colossal : Un portefeuille de 36 immeubles de prestige valorisé à plus de 1,129 milliard d’euros au cœur de l’Allemagne.
- 💰 Rendement Stable : Un taux de distribution brut de 4,98 % pour l’exercice 2025, avec un dividende annuel de 47,84 € par part.
- 🏗️ Solidité Financière : Un ratio d’endettement (LTV) contenu à 35,92 % et un refinancement stratégique de 145 millions d’euros de dette.
- 🌿 Engagement ISR : Une gestion active orientée vers la durabilité, renforçant l’attractivité locative et la valeur des actifs à long terme.
La dynamique de collecte et l’attractivité de la SCPI Eurovalys fin 2025
Le dernier trimestre de l’année 2025 a agi comme un véritable catalyseur pour la SCPI Eurovalys. Alors que certains observateurs craignaient un essoufflement du marché de l’immobilier collectif, ce fonds a démontré une force de frappe impressionnante. Imaginez un moteur qui, loin de ralentir en fin de course, enclenche une vitesse supérieure pour franchir la ligne d’arrivée en tête. C’est précisément ce qu’illustre le bond de 49 % de la collecte brute enregistré entre octobre et décembre. Cette accélération n’est pas le fruit du hasard, mais la récompense d’une stratégie de communication transparente et d’un positionnement géographique clair sur le marché allemand. Les épargnants, devenus plus sélectifs et attentifs à la qualité intrinsèque des actifs, ont massivement choisi de placer leurs capitaux dans ce véhicule perçu comme un bastion de stabilité.
Au cours de cette période charnière, 5 498 parts ont été souscrites, ce qui porte un message fort : l’appétit pour l’immobilier de bureau outre-Rhin est plus vivant que jamais. Ce succès repose sur une lecture lucide des cycles économiques. En 2025, la stabilisation des taux d’intérêt a redonné des couleurs aux investissements tangibles. Pour les investisseurs, Eurovalys représente la solution idéale pour diversifier un patrimoine parfois trop exposé au marché français. Il est d’ailleurs souvent recommandé de solliciter un conseil et l’accompagnement personnalisé pour structurer au mieux son entrée dans ce type de placement, tant les spécificités fiscales et géographiques exigent une expertise pointue. Cette vague de souscriptions permet à la société de gestion d’agir avec une agilité renforcée, saisissant les opportunités de marché avant que la concurrence ne se réveille totalement.
La psychologie de l’investisseur en cette fin d’année a basculé d’une attitude défensive vers une quête de rendement pérenne. Eurovalys coche toutes les cases : un prix de part stable à 960 €, une capitalisation robuste et une thématique d’investissement cohérente avec les besoins des entreprises modernes en Allemagne. Pour ceux qui souhaitent modéliser l’impact de cet investissement sur leurs revenus futurs, il est devenu indispensable d’accéder aux simulateurs SCPI afin d’ajuster leur stratégie en fonction de leur horizon de placement. Cette approche rationnelle est le socle de la réussite financière en 2026. L’afflux de nouveaux capitaux n’est pas seulement un indicateur de popularité, c’est aussi un gage de pérennité pour les anciens associés, assurant une rotation fluide du capital et une capacité de réinvestissement constante dans des actifs de « Grade A ».
Le marché allemand : un aimant à capitaux en période de mutation
Pourquoi l’Allemagne continue-t-elle de fasciner autant les investisseurs français ? La réponse réside dans la profondeur et la résilience de son tissu économique. Contrairement à d’autres marchés européens plus centralisés, l’Allemagne offre un réseau de métropoles dynamiques qui ne dépendent pas d’un seul centre névralgique. Cette polycentralité est une assurance contre les risques systémiques. En investissant dans Eurovalys, les épargnants achètent une part de la puissance économique germanique, avec des baux fermes et des locataires de premier plan. C’est cette sécurité qui explique pourquoi la collecte a explosé en fin d’année, les investisseurs fuyant la volatilité boursière pour se réfugier dans la pierre-papier de haute qualité.
En analysant la provenance des capitaux, on observe une mixité intéressante entre investisseurs particuliers et institutionnels. Cette convergence d’intérêts montre que la SCPI a atteint une maturité qui rassure tous les profils. Pour comprendre la genèse de ce succès, il est utile de se pencher sur la stratégie d’investissement 2025 qui avait déjà anticipé ces mouvements de fonds. Eurovalys a su rester fidèle à ses convictions tout en adaptant son discours aux nouvelles réalités du travail, notamment en privilégiant des immeubles hybrides et connectés. Cette vision de long terme est ce qui permet aujourd’hui d’afficher des chiffres aussi insolents de santé en 2026.
Analyse de la liquidité et gestion du marché secondaire au 4e trimestre 2025
La liquidité est souvent le point d’inquiétude majeur des détenteurs de parts de SCPI, mais le rapport du e trimestre 2025 d’Eurovalys apporte des réponses extrêmement rassurantes. Gérer les flux de sortie tout en maintenant une dynamique d’entrée est un exercice d’équilibriste que la société Advenis REIM semble maîtriser parfaitement. Au 31 décembre 2025, le nombre de parts en attente de retrait a chuté de 5,8 % par rapport au trimestre précédent, s’établissant à seulement 6 363 parts. C’est un signal technique de première importance qui témoigne d’une confiance retrouvée et d’un marché secondaire particulièrement sain. Une telle fluidité est rare dans le secteur de l’immobilier tertiaire, surtout après les zones de turbulences traversées par d’autres fonds moins bien positionnés.
Cette amélioration de la liquidité est le résultat direct de la forte collecte brute mentionnée précédemment. Le mécanisme de compensation, où les nouvelles souscriptions viennent racheter les parts des vendeurs, a fonctionné à plein régime. Cela signifie que les associés souhaitant sortir du capital ont pu le faire dans des délais courts et dans des conditions de prix optimales, sans subir les décotes que l’on observe parfois sur les marchés d’enchères ou de gré à gré. Pour un conseiller en investissement, c’est l’argument ultime : la capacité d’un fonds à assurer la liquidité de ses titres sans mettre en péril la valorisation globale du patrimoine. C’est cette sérénité opérationnelle qui fait d’Eurovalys un choix privilégié dans le cadre d’un conseil et l’accompagnement patrimonial global.
La gestion du marché secondaire est aussi une affaire de psychologie. En voyant les délais de cession se réduire, les porteurs de parts sont moins tentés par des retraits de précaution. Ils comprennent que leur capital est investi dans un véhicule solide, capable d’absorber les chocs. Cette confiance est entretenue par une communication rigoureuse. Le rapport trimestriel ne cache rien des flux, permettant à chaque épargnant de juger par lui-même de la robustesse du fonds. Pour comparer cette gestion avec d’autres acteurs du marché, il est intéressant de noter que la régularité des flux entrants sur Eurovalys permet d’éviter la vente forcée d’immeubles, ce qui préserve la performance financière à long terme. La liquidité ne se décrète pas, elle se construit jour après jour par une gestion de bon père de famille et une attractivité maintenue.
La résilience face aux demandes de rachat : un test de solidité réussi
L’année 2025 restera comme une année test pour beaucoup de SCPI de bureaux. Eurovalys en ressort grandie. Alors que la presse financière a parfois titré sur les difficultés de certains fonds à honorer les retraits, Eurovalys a affiché une sérénité exemplaire. Ce bouclier contre la panique est constitué par la nature même de ses investisseurs : des épargnants de long terme, souvent conseillés par des experts qui ont su expliquer les cycles de l’immobilier. Cette éducation financière des associés est un atout immatériel mais crucial. Elle stabilise le passif de la SCPI, permettant aux gérants de se concentrer sur l’actif, c’est-à-dire la gestion des immeubles et la recherche de nouveaux locataires.
Le fait que le volume de parts en attente diminue alors même que la collecte augmente crée un effet de ciseau extrêmement positif. Cela permet d’augmenter la taille critique du fonds tout en assainissant son bilan. En 2026, posséder des parts d’une SCPI liquide est un luxe que peu d’investisseurs peuvent s’offrir sans une analyse préalable rigoureuse. C’est ici que l’expertise d’un cabinet spécialisé prend tout son sens. Pour aller plus loin dans l’analyse de cette résilience, on peut se référer aux articles détaillant chaque acquisition d’un bien immobilier en Allemagne, qui montrent comment chaque nouvel actif vient renforcer la base de revenus du fonds et, par extension, sa liquidité globale.
Structure du patrimoine et stratégie d’endettement en Allemagne
Le patrimoine de la SCPI Eurovalys au 31 décembre 2025 est une véritable vitrine de l’excellence immobilière allemande. Avec 36 immeubles sous gestion répartis dans les métropoles les plus dynamiques du pays (le fameux « Top 7 »), le fonds dispose d’une assise territoriale exceptionnelle. La valeur vénale de cet ensemble monumental culmine à 1,129 milliard d’euros, pour une surface locative totale de 454 450 m². Cette envergure permet une mutualisation des risques sans équivalent : aucun locataire ni aucun immeuble ne pèse de manière excessive sur la performance globale. C’est la définition même de la sécurité par la diversification. En 2026, ce portefeuille est non seulement un réservoir de dividendes, mais aussi un rempart contre l’inflation grâce à l’indexation systématique des loyers.
La stratégie d’endettement mérite une attention toute particulière. Dans un contexte où le coût du crédit a été un sujet de préoccupation majeur, Eurovalys a fait preuve d’une prudence exemplaire. Le ratio LTV (Loan To Value) est maintenu à 35,92 %, un niveau très conservateur qui offre une marge de manœuvre substantielle en cas de besoin. Plus impressionnant encore, la société de gestion a profité de l’année 2025 pour refinancer 145 millions d’euros de dettes, sécurisant ainsi ses conditions de financement pour les années à venir. Cette manœuvre défensive est un coup de génie : elle protège le rendement des associés contre d’éventuelles remontées de taux futures et garantit que la SCPI ne sera pas contrainte de vendre ses meilleurs actifs pour rembourser ses créanciers. 💰
Analyse Interactive : Eurovalys SCPI Q4 2025
Explorez les indicateurs clés de performance et simulez votre impact au sein du patrimoine immobilier allemand.
Tableau de Performance Stratégique
Marché : Actif| Indicateur | Valeur 2025 | Avantage Investisseur |
|---|
Contexte Marché (API)
Calculateur de Quote-part
* Simulation basée sur une valeur de patrimoine de 1,129 Mds € pour 454 450 m².
Cette gestion rigoureuse de la dette permet à Eurovalys de se positionner comme un acquéreur potentiel dans un marché allemand qui connaît actuellement des ajustements de prix intéressants. Avoir du cash et une capacité d’emprunt intacte est le Graal du gestionnaire immobilier en 2026. Cela permet d’acheter des actifs de qualité avec des rendements immédiats supérieurs à ceux des années précédentes. La SCPI ne se contente donc pas de gérer l’existant, elle prépare activement sa croissance future. Pour les investisseurs, cette solidité du bilan est la garantie que le prix de la part n’est pas soutenu artificiellement par un levier excessif, mais qu’il repose sur la valeur réelle de murs occupés par des entreprises solides.
Une présence exclusive dans les métropoles majeures
Le choix de se limiter au marché allemand n’est pas une contrainte, mais une force. En se concentrant sur des villes comme Munich, Francfort, Berlin ou Hambourg, Eurovalys investit là où la demande locative est la plus forte et l’offre la plus rare. Ces marchés sont caractérisés par un taux de vacance structurellement bas, ce qui assure une récurrence des loyers exceptionnelle. Chaque immeuble du portefeuille a fait l’objet d’une analyse rigoureuse, non seulement sur son aspect financier, mais aussi sur sa qualité technique et sa conformité aux normes environnementales actuelles. La détention d’actifs au cœur de ces centres économiques majeurs assure une valorisation du patrimoine sur le long terme, faisant d’Eurovalys un véritable outil de gestion de patrimoine pour ceux qui visent la transmission.
La stratégie ne se limite pas à l’achat, elle englobe aussi une gestion active de l’actif (Asset Management). Il ne s’agit pas simplement d’encaisser les chèques, mais de valoriser chaque mètre carré. Cela passe par des rénovations stratégiques pour maintenir les immeubles au meilleur standard du marché. Dans ce cadre, la vision de la direction, et notamment les interventions de Géraldine Planson-Delaval, soulignent l’importance de l’humain et de l’expertise locale dans la réussite du fonds. Cette proximité avec le terrain allemand est ce qui permet à Eurovalys d’anticiper les besoins des locataires et de maintenir un niveau de service qui justifie des loyers élevés et une occupation pérenne.
Performance opérationnelle et gestion locative dynamique
Au-delà des chiffres financiers, c’est sur le terrain de la gestion locative que se gagne la bataille du rendement. Pour la SCPI Eurovalys, l’année 2025 s’achève sur un Taux d’Occupation Financier (TOF) solide de 90,10 %. Maintenir un tel niveau d’occupation sur un parc de près d’un demi-million de mètres carrés est une prouesse qui mérite d’être soulignée. Cela signifie que plus de 9 briques sur 10 génèrent activement des revenus pour les associés. Ce résultat est le fruit d’un travail de fourmi réalisé par les équipes de gestion en Allemagne, qui ont su renouveler ou prolonger des baux sur plus de 13 000 m² au cours de l’exercice. Dans un marché du bureau en pleine mutation, cette fidélité des locataires est le meilleur indicateur de la qualité des actifs détenus.
Un événement marquant du 4e trimestre 2025 illustre parfaitement la réactivité du gestionnaire : le départ anticipé d’un locataire a donné lieu au versement d’une indemnité compensatrice de 2,4 millions d’euros. Loin d’être une mauvaise nouvelle, cette situation a été transformée en opportunité. Cette somme est venue abonder directement les revenus de la SCPI, tout en libérant des surfaces prêtes à être relouées aux standards actuels du marché, souvent avec des loyers révisés à la hausse. C’est cette capacité à transformer les aléas locatifs en leviers de performance financière qui distingue une gestion d’excellence d’une simple administration passive. 🤝
| Action Locative 2025 | Volume / Impact | Objectif Stratégique |
|---|---|---|
| Baux renouvelés ou prolongés ✒️ | 13 036 m² | Sécuriser les revenus sur le long terme |
| Nouvelles surfaces louées 🔑 | 12 861 m² | Réduire la vacance et doper le TOF |
| Indemnités de départ perçues 💰 | 2,4 M€ | Protéger le dividende immédiat |
| Taux d’Occupation Financier 📊 | 90,10 % | Maximiser la rentabilité de l’actif |
L’engagement de la SCPI dans une démarche ISR (Investissement Socialement Responsable) est également un facteur clé de sa performance opérationnelle. En 2026, les locataires, surtout les grandes entreprises internationales, exigent des bâtiments à faible empreinte carbone. En modernisant son parc immobilier pour répondre à ces critères, Eurovalys s’assure de rester en tête de liste des recherches immobilières. Un bâtiment « vert » se loue plus vite, plus cher, et conserve une valeur de revente bien supérieure. Cette stratégie de valorisation extra-financière se traduit directement en euros sonnants et trébuchants dans la poche des investisseurs. L’immobilier de demain sera durable ou ne sera pas, et Eurovalys a déjà pris une longueur d’avance sur ce sujet crucial.
La connaissance du terrain allemand : l’avantage compétitif d’Advenis
Le succès locatif d’Eurovalys repose sur une présence locale forte. Advenis REIM ne gère pas ses immeubles depuis Paris, mais s’appuie sur des équipes expertes situées directement en Allemagne. Cette proximité permet de déceler les signaux faibles du marché : une entreprise qui s’agrandit, un secteur qui recrute, ou un quartier qui monte en gamme. Cette intelligence de terrain est irremplaçable. Elle permet de signer des baux avant même que les surfaces ne soient officiellement vacantes. Pour un épargnant, c’est la garantie que son argent est géré par des spécialistes qui parlent la langue du marché et en maîtrisent tous les codes juridiques et fiscaux.
La diversification des locataires est un autre pilier de cette réussite. Eurovalys héberge aussi bien des géants de l’industrie que des administrations publiques ou des champions de la tech allemande. Cette fragmentation du risque locatif assure une stabilité des revenus, même si un secteur économique particulier venait à ralentir. En 2026, la résilience d’un portefeuille immobilier se mesure à sa capacité à traverser les cycles sans baisse brutale de revenus. Avec son TOF élevé et sa base de locataires diversifiée, Eurovalys apporte une réponse concrète à cette exigence de sécurité. Chaque associé peut ainsi dormir sur ses deux oreilles, sachant que son investissement est porté par le dynamisme de l’économie allemande dans toute sa diversité.
Analyse des résultats financiers et cap sur l’année 2026
Le moment de vérité pour tout investisseur reste le versement du dividende. Et de ce point de vue, l’analyse complète du rapport du 4e trimestre 2025 est sans équivoque : la SCPI Eurovalys tient ses promesses. Pour l’ensemble de l’exercice 2025, le taux de distribution brut s’élève à 4,98 %. Ce chiffre place Eurovalys dans le haut du panier des SCPI de bureaux, surtout si l’on considère la qualité « Premium » de son patrimoine. Le dividende versé au titre du dernier trimestre a été de 13,33 € par part, portant le cumul annuel à 47,84 €. Dans un monde financier où les rendements garantis sont faibles et où les marchés actions restent volatils, une telle régularité est une aubaine pour les épargnants.
Il est également crucial d’analyser le Taux de Rendement Interne (TRI) qui, sur 10 ans, s’établit à 4,14 %. Ce chiffre démontre la pertinence de la stratégie sur le long terme. Investir dans Eurovalys n’est pas un pari spéculatif, mais une démarche de construction de richesse pérenne. Le prix de souscription, maintenu à 960 €, reflète fidèlement la valeur de réalisation des actifs, validée par des experts indépendants. Contrairement à certains fonds qui ont dû baisser leur prix de part de manière drastique en 2025, Eurovalys a su protéger le capital de ses associés. C’est la preuve qu’une sélection rigoureuse des immeubles à l’achat finit toujours par payer, surtout en période de correction des marchés.
Pour 2026, les perspectives sont particulièrement encourageantes. La société de gestion aborde cette nouvelle année avec des réserves solides, notamment un Report à Nouveau (RAN) qui permet de lisser les distributions futures en cas d’imprévus. De plus, les revenus de source allemande bénéficient d’un cadre fiscal avantageux pour les résidents français, grâce à la convention fiscale entre les deux pays. Cela signifie qu’à rendement brut égal, une SCPI allemande rapporte souvent plus « net dans la poche » qu’une SCPI française. Pour optimiser cet aspect, il est vivement conseillé d’utiliser les simulateurs SCPI mis à disposition par les experts, afin de calculer précisément son gain net d’impôt. Cette fiscalité douce est le « boost » final qui achève de convaincre les investisseurs les plus avisés.
Cap sur 2026 : entre consolidation et nouvelles opportunités
L’année 2026 s’annonce comme celle de la confirmation pour Eurovalys. La stratégie de consolidation menée en 2025 porte ses fruits, et le fonds est désormais prêt à repasser à l’offensive si des opportunités de prix exceptionnelles se présentent. L’accent sera mis sur l’amélioration continue de la performance énergétique du parc, afin de conserver ce temps d’avance indispensable sur le marché locatif. Les associés peuvent s’attendre à une stabilité des revenus, soutenue par une indexation des loyers qui devrait continuer à jouer positivement. Eurovalys ne se contente pas de suivre le marché, elle le devance par une gestion proactive et une vision claire de l’avenir du bureau.
En conclusion de cette analyse, il apparaît que la SCPI Eurovalys a su naviguer avec brio à travers les défis de 2025 pour se présenter en position de force en 2026. Entre une collecte en hausse, une liquidité maîtrisée, un patrimoine d’exception et un rendement attractif, tous les voyants sont au vert. Pour ceux qui cherchent à donner du sens et de la performance à leur épargne, ce véhicule constitue une brique de base indispensable. Cependant, chaque situation patrimoniale étant unique, il est essentiel de bien s’informer avant de franchir le pas. L’immobilier reste un placement de long terme qui nécessite une approche réfléchie et personnalisée.
Quel est le rendement attendu pour Eurovalys en 2026 ?
Bien que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, Eurovalys vise une stabilité de son taux de distribution autour de 4,9 % à 5 % brut, grâce à l’indexation des loyers et à une gestion locative rigoureuse.
Comment est imposé le dividende d’Eurovalys pour un résident français ?
Les revenus étant de source allemande, ils bénéficient d’un crédit d’impôt en France égal à l’impôt français, permettant d’éviter la double imposition et d’être exonéré des prélèvements sociaux (17,2 %) sur cette part de revenus.
La liquidité des parts est-elle garantie ?
Non, la liquidité n’est pas garantie dans une SCPI. Toutefois, Eurovalys affiche une excellente santé avec une baisse constante des parts en attente de retrait et une collecte dynamique qui assure la rotation du capital.
Peut-on investir dans Eurovalys via un contrat d’assurance-vie ?
Oui, Eurovalys est référencée dans plusieurs contrats d’assurance-vie de premier plan, ce qui permet de bénéficier du cadre fiscal de l’assurance-vie tout en s’exposant au marché immobilier allemand.
Il est important de prendre RDV avec un conseiller financier avant tout investissement afin de s’assurer que ce placement correspond bien à vos objectifs et à votre profil de risque.