Qui écrit cette page. Emmanuel Saubesty, conseiller en investissements financiers, ORIAS n° 18005317, membre CNCEF Patrimoine. Je distribue les SCPI citées et suis rémunéré par les commissions de distribution des sociétés de gestion. Je suis donc en concurrence directe avec les plateformes mentionnées sur cette page.
La question revient souvent, et elle est légitime : si une SCPI n’a pas de frais de souscription, sur quoi porte le cashback ? Beaucoup d’investisseurs en concluent qu’il n’y a rien à espérer, et passent à côté d’un gain qui existe pourtant. La réponse tient à une distinction que les plaquettes commerciales explicitent rarement.
« Sans frais » ne veut pas dire « sans rémunération du distributeur »
Sur une SCPI classique, les frais de souscription — souvent 8 à 12 % du montant investi — sont prélevés sur votre versement. Une partie rémunère la société de gestion, une autre le distributeur qui a apporté la souscription. C’est cette seconde part que nous partageons avec vous sous forme de cashback.
Sur une SCPI dite sans frais de souscription, ces frais d’entrée n’existent pas : vous investissez 100 % de votre versement. Mais le distributeur reste rémunéré, sous une forme différente — une commission versée par la société de gestion au moment de la souscription.
Autrement dit : l’absence de frais d’entrée supprime un prélèvement sur votre investissement, pas la rémunération de l’intermédiaire. Et dès lors que cette rémunération existe, elle peut être partagée.
Un cashback plus faible, et c’est logique
Cette commission est nettement moins élevée qu’une commission de souscription classique. Le cashback que nous pouvons reverser sur une SCPI sans frais se situe donc autour de 0,5 % à 1,5 % du montant investi, contre 4 % ou davantage sur une SCPI à frais d’entrée.
Ce n’est pas une comparaison pertinente pour autant. Sur une SCPI sans frais, vous avez déjà économisé 8 à 12 % à l’entrée : le cashback vient s’ajouter à cet avantage, il ne le remplace pas.
Les SCPI sans frais éligibles au cashback
Voici les SCPI sans frais de souscription que nous distribuons et les taux de cashback actuellement pratiqués. Ce tableau se met à jour automatiquement à chaque évolution de nos accords de distribution.
| SCPI | Frais de souscription | Notre cashback |
|---|---|---|
| Epsicap EXPLORE | 0 % | 1,5 % |
| IROKO Atlas | 0 % | 1,2 % |
| EDEN | 0 % | 1 % |
| Iroko Zen | 0 % | 0,7 % |
| REMAKE Live | 0 % | 0,5 % |
| UPEKA | 0 % | 0,5 % |
Taux en vigueur au 2 septembre 2026.
Qui pratique réellement ce cashback
C’est le point où les pratiques divergent. Nous appliquons un cashback affiché sur les SCPI sans frais de souscription que nous distribuons, sans négociation préalable.
Chez Louve Invest, le relevé effectué le 1er septembre 2026 sur les fiches produit d’Epsicap Explore, d’IROKO Atlas et de Remake Live indiquait un cashback de 0 % sur ces trois véhicules. Ces conditions peuvent évoluer : vérifiez directement auprès de l’opérateur avant toute décision.
Ce que cela change concrètement
Sur un investissement de 50 000 € en Epsicap Explore, un cashback de 1,5 % représente 750 € versés sur votre compte bancaire. Ce n’est pas ce qui doit décider de votre choix de SCPI, mais c’est un gain réel, obtenu sans contrepartie, sur un véhicule que vous auriez souscrit de toute façon.
La règle reste la même que sur l’ensemble de notre offre : la qualité de la SCPI et son adéquation à votre situation patrimoniale priment. Le cashback améliore le point d’entrée, il ne rattrape jamais un mauvais choix de support.
Ce double mécanisme de rémunération — à la souscription puis sur l’encours — mérite d’être compris en détail : nous l’expliquons sur notre page consacrée à la rémunération d’un distributeur de SCPI.
Questions fréquentes
Le cashback est-il versé différemment sur une SCPI sans frais ?
Non. Le versement intervient sur votre compte bancaire dans les dix jours suivant la réception des fonds de la société de gestion, soit environ trois mois après la souscription.
Le cashback réduit-il la performance de la SCPI ?
Non. Il porte sur la rémunération du distributeur, pas sur les actifs de la SCPI ni sur les loyers distribués. Votre nombre de parts et vos revenus sont identiques.
Toutes les SCPI sans frais sont-elles éligibles ?
Non. L’éligibilité dépend des accords de distribution en vigueur avec chaque société de gestion. Les SCPI concernées et leurs taux figurent dans le tableau ci-dessus.
Une SCPI sans frais est-elle forcément un meilleur choix ?
Pas nécessairement. L’absence de frais d’entrée est un avantage réel à court terme, mais les frais de gestion annuels de ces véhicules sont souvent plus élevés. Sur un horizon long, l’écart peut s’inverser. C’est l’un des points que nous examinons ensemble lors d’un rendez-vous.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Placement de long terme.